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LA NUOVA DISCIPLINA DEL CONTRATTO PRELIMINARE


L'art. 2645 bis cod. civ., introdotto con il D.L. 669/96, regola la trascrivibilità dei contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'art. 2643 c.c., se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (come previsto dall'art. 2657 c.c. e dall'art. 1351 c.c.) anche se sono sottoposti a condizione o se relativi ad immobili da costruire o in corso di costruzione.

Pertanto, ai sensi della nuova normativa, è consentita la trascrivibilità dei contratti preliminari che trasferiscono la proprietà di beni immobili o che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta, nonché di quelli che costituiscono la comunione dei diritti su elencati (art. 2643, n° 1), 2), 3), 4) c.c. ).

In primis si ricorda che la trascrizione del contratto svolge solo la funzione di dirimere il conflitto tra più acquirenti inter vivos dal medesimo dante causa e nello specifico di risolvere le controversie tra soggetti che risultano titolari di diritti confliggenti sul medesimo immobile o mobile registrato, nel caso in cui il titolare originario abbia trasferito il suo diritto a diversi soggetti. Tra questi prevale chi per primo ha trascritto il suo titolo di acquisto, anche se il suo contratto è stato stipulato successivamente rispetto a quello degli altri.

Fino all'introduzione dell'art. 2645 bis il contratto preliminare non era soggetto a trascrizione e, quindi se dopo la stipulazione del preliminare, il promittente alienante trasferiva ad altri il bene al promissario acquirente era lasciata solo la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ed il risarcimento dei danni.

Ciò premesso si deve tenere presente che la trascrizione del contratto preliminare immobiliare ha solo un'efficacia "prenotativa" in quanto prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite in seguito contro il promittente alienante a condizione che, entro un anno dalla data stabilita per la conclusione del definitivo o comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare, avvenga la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca esecuzione del preliminare o della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2652 c.c..

La trascrizione del contratto preliminare non attribuisce effetti reali al vincolo che mantiene la sua efficacia obbligatoria inter partes. Dunque, nonostante la trascrizione, il promissario acquirente non acquista alcun diritto sul bene e avviene alcun atto di disposizione.

La funzione della trascrizione non è quella di attribuire effetti di natura reale all'atto quanto quella di risolvere gli effetti reali di atti incompatibili con quello trascritto.

Tale effetto non deriva però dalla sola trascrizione del preliminare poichè è necessario che avvenga la trascrizione del negozio definitivo. Soltanto la trascrizione del definitivo determina la risoluzione degli effetti degli atti di disposizione successivi alla trascrizione.

L'effetto risolutivo opera rispetto agli atti trascritti o iscritti successivamente al definitivo e nei confronti degli atti di disposizione trascritti dopo la trascrizione del contratto preliminare.

All'atto della stipula del preliminare non v'è alcun atto di disposizione da rendere opponibile ai terzi e pertanto tale effetto è realizzato al momento della trascrizione del definitivo, anche se gli effetti retroagiscono al momento della trascrizione del preliminare.

La trascrizione del contratto preliminare svolge ha dunque efficacia prenotativa nei confronti della trascrizione del definitivo, efficacia che può essere ricondotta al principio di continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c..

Si deve poi sottolineare che, oltre all'effetto prenotativo della opponibilità ai terzi degli effetti del contratto definitivo, la trascrizione del preliminare implica anche l'attribuzione al promissario acquirente di un privilegio speciale sull'immobile oggetto dell'atto di disposizione (cfr. art. 2775 bis; art. 2780 n° 5-bis ; art. 72 ultimo comma l. fall.). Ciò per tutelare il promissario acquirente nei confronti della eventualità dell'inadempimento del promittente alienante.

Tali effetti seguono alla trascrizione del preliminare solo se la trascrizione del definitivo interviene entro un anno dalla data stabilita per la sua conclusione (si tratta di un termine di decadenza).

Prevede l'art. 2775 bis c.c. che, "nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati (perché è trascorso un anno dalla data stabilita per la trascrizione del definitivo o perché, comunque, sono trascorsi tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare) al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nell'esecuzione promossa da terzi".

Da ultimo l'art. 2775 bis, 2° comma, c.c. ha previsto che "il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'art. 2825 bis".

 

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